نقش و جايگاه مشاوران املاك در قانون

تاريخچه ثبت اسناد و املاك

از ديرباز انسان در اين انديشه بوده است كه محدوده ملك او مشخص باشد تا از طرفي مورد تعرض ديگران قرار نگيرد و از سوي ديگر با گسترش حريم املاك او ماليات متعلقه براي دولت مشخص باشد.آنگونه كه از مطالعات تاريخي بر مي آيد در زمان غار نشيني انسان محدوده ملك او فقط به ديواره غارهايي كه در آن مي زيسته منحصر مي گرديده و با توجه به استفاده مشترك انسانهاي اوليه از كوه و دشت و طبيعت،مرزبندي و محدوديتي خارج از محيط غارها مشهود نيست.وجود نقش هاي باقي مانده بر ديواره غارها مبين آن است كه انسان با زبان تصوير زندگي غار نشيني خود را به ثبت رسانده است.به تدريج با گسترش جوامع انساني و تشكيل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت ديگر حكومتهاي جوامع به ثبت املاك بيشتر در جهت اخذ ماليات اهتمام ورزيده اند.

اولين آثار ثبت در دوره پيش از اسلام مربوط به دوران هخامنشي است.داريوش با صدور فرماني دستور دارد تا جمهوريهاي يوناني را در آسيا صغير مورد مميزي قرار دهند و اراضي مزروعي را با قيد مساحت و اضلاع دردفاتر دولتي به ثبت برسانند. انوشيروان نيز دستور داد تا معاملات نزد قضات انجام پذيرد و در دفاتر مخصوص به ثبت برسد.

تا قبل از سال ۱۳۰۲ شمسي ثبت معاملات درنزد اولياي مذهبي وحجج اسلام و مراجع تقليد كه دفتري بنام « دفتر شرعيات » داشتند انجام مي‌شد آنان هر نوع سند و نوشته‌اي كه بنام قباله يا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات براي اشخاص تنظيم مي‌شد ثبت كرده و در ذيل نوشته‌ها يا حواشي آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصديق و به مهر و امضاي خود مهر مي‌نمودند. ضمانت اجرائي اين نوشته‌ها بر پايه آيات قرآني و احاديث و روايات استوار بوده است.

ضمانت اجرائي بوسيله دستورات مذهبي كه مانند قواعد حقوقي بوسيله قوه مادي در دست روحانيون ‌بود, بوسيله قواعد اخلاقي در محيط مذهبي متخلفين را سرزنش وشماتت و مومنين هم از بيم مجازات اخروي از آن دستورات تبعيت مي‌كردند و از طرفي چون تعهد و تضمين رعايت قوانين و قواعد شرعي في مابين متعاملين در محضر شخصي روحاني و معتمد انجام مي گرفت كم كم حضور در چنين اماكني كه عموما در خانه ي آن شخص عالم صورت مي گرفت با نام اختصاري محضر يا در محضر آقا تقليل پيدا كرد كه تا كنون نيز بر زبان عامه جاري است و جايگزين دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق امروزي مي باشد . بدين ترتيب اين حوزه نيز همانند حوزه قضايي عصر قاجار در اختيار و انحصار علما بود .
نخستين بار در زمان ناصر الدين شاه قاجار فرماني صادر شدكه اداره‌هاي تحت رياست ميرزا حسين خان سپهسالار تشكيل شود كه مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدليه نيز براي اعتبار اسناد و جلوگيري از تقلب و تزوير اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمي مي‌زدند و بدينوسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي‌شد ولي چون اين كار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي‌شد

همچنين قانون ثبت و مهر دولتي را بايد به عنوان كهن سالترين مقررات مدون مربوط به ثبت اسناد در ايران دانست كه ناشي از افكار بارون اتريشي بود كه به عنوان اداره و تعليم فنون ماليه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .

در ميان كتابچه هاي منتشر شده در دوره ناصري ، جزوه اي تحت عنوان «كاداستره» موجود است كه در آن مطالبي درباره ثبت املاك ؛ البته به منظور امكان مميزي املاك و وصول ماليات از آنها درج گرديده است .

در زمان پيش از مشروطه ، شناسايي و تعيين حدود املاك هر كس فقط بر اساس اسناد عادي و مبايعه نامه ها معلوم مي شد و از اين رو هميشه رايج ترين دعاوي ميان افراد يا حتي بين افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالكيت بود . پس از استقرار مشروطيت در دوره دوم قانونگذاري در سال ۱۲۹۰ هجري شمسي قانوني تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصويب و مقرر داشت كه اداره ثبت اسناد مركب از دائره ثبت اسناد و دفتر راكد كل در حوزه هاي محاكم ابتدائي وزارت عدليه تأسيس شود

در اين قانون ثبت اسناد اجباري نگرديده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همين دليل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون ديگري بنام قانون ثبت اسناد و املاك در ۱۲۶ ماده در سال ۱۳۰۲ بجاي آن به تصويب رساندند در اين قانون قيد شده بود كه اداره كل ثبت اسناد واملاك براي دو منظور تشكيل مي‌شود.

۱ـ ثبت املاك تا اينكه مالكيت مالكين وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعيين و محفوظ گردد.

۲ـ ثبت اسناد براي اينكه رسماً داراي اعتبار شود.

اداره مذكور تابع وزارت عدليه بوده و رئيس كل آن به پيشنهاد وزير عدليه و فرمان شاه منصوب مي‌شده است

ضمناً‌ در اين قانون مقرر گرديده بوده اسناد ثبت شده بدون احتياج به حكم دادگاه لازم الاجرا مي‌باشد با توضيح باينكه اين قانون هم به لحاظ نقايصي كه داشت و ثبت اسناد طبق آن اختياري بوده از آن استقبالي نشده متعاقب قانون در سالهاي ۱۳۰۴ و ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ به ترتيب قانون راجع به حق الثبت شركت نامه‌ها و اوراق تجارتي و قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در ۹ ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در ۱۰ ماده و متمم قانون ثبت املاك در ۳ ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومي املاك و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاك در ۲۸ ماده و قانون تشكيل دفاتر اسناد دولتي در ۲۰ ماده و قانون ثبت اسناد و املاك در ۲۵۶ ماده به تصويب رسيد طبق ماده ۲۵۵ قانون اخير الذكر تقريباً كليه قوانين قبل از آن نسخ گرديد.

چون قوانين تصويبي قبل از سال ۱۳۱۰ كلاً‌ الزامي نبوده و ضمانت اجرائي هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال ۱۳۱۰ لغو و قانون ثبت اجباري يا عمومي تصويب و از اول فروردين سال ۱۳۱۱ در ۱۴۱ ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاكنون ۱۶ ماده به قانون مذكور الحاق و با اصلاحاتي كه بتدريج در مواد قانون و آئين‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا مي‌باشد.

قانون تبديل اداره كل ثبت اسناد واملاك به سازمان ثبت اسناد واملاك مصوب سال ۱۳۵۲ با توجه به پيشرفت تكنولوژي و نقش غير قابل انكار رايانه‌ها در زندگي بشر متمدن پيش بيني مي‌شود كه در آتي نيز قوانين ثبت اسناد و املاك دچار تغيير و تحول گردد.
نقش و جايگاه مشاوران املاك در قانون

احمد بشيري در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، در تحليل حقوقي نقش و جايگاه دفاتر املاك در قانون اظهار كرد: از نظر حقوقي مشاوران دفاتر املاك، دلال هستند. دلالي در معاملات هم از لحاظ حقوقي به رسميت شناخته شده است، ولي از زماني كه دلالي به عنوان يك صنف شناخته شد و مقررات قانوني براي مشاوران املاك تعيين شد، متاسفانه دفاتر املاك مطابق مقررات عمل نكردند.

اين حقوقدان با طرح اين سوال كه بايد بررسي كنيم كه آيا دفاتر املاك طبق آيين‌نامه‌اي كه دارند به فعاليت مي‌پردازند يا خير؟ گفت: اشكال اساسي كه وجود دارد اين است كه دفاتر املاك طبق مقررات قانوني خود عمل نمي‌كنند و با قوانين مدني و تجارت آشنايي ندارند، لذا بهتر است كه مشاوران دفاتر املاك تحت شرايطي قرار بگيرند كه بدون نظر مشاوران حقوقي كاري را انجام ندهند.

وي با بيان اينكه ناآشنايي طرفين معامله (متعاملين) با مسائل حقوقي قراردادها، باعث افزايش دعاوي ملكي در محاكم مي ‌شود، اظهار كرد: اگر مشاوران دفاتر املاك به متن قراردادها و مبايعه نامه‌ها توجه نداشته و طرفين معامله نيز از متن قراردادها اطلاع كافي را نداشته باشند مشكلات حقوقي به وجود خواهد آمد، لذا بهتراست كه در دفاتر املاك مشاوران حقوقي هم حضور داشته باشند زيرا اين موضوع مي‌تواند از بروز بسياري از دعاوي ملكي در محاكم جلوگيري كند.

بشيري ادامه داد: قراردادي هم كه مشاوران املاك تنظيم مي‌كنند بايد همانند قراردادي باشد كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود. همانطور كه در دفاتر اسناد رسمي، انعقاد سند بدون امضاي سردفتر و دفتريار اعتبار ندارد بايد انعقاد قراردادها و مبايعه نامه‌ها در دفاتر املاك هم بدون امضاي مشاوران حقوقي اعتبار نداشته باشد.

وي درباره اين كه آيا امكان دارد كه دفاتر املاك همانند دفاتر اسناد رسمي زير مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور قرار گيرند با بيان اين كه «اين امر نياز به قانون دارد»، گفت: با قانونگذاري دفاتر املاك همانند دفاتر اسناد رسمي مي‌توانند تابع سازمان ثبت اسناد و املاك كشور شوند و اين امر فايده مفيدتري خواهد داشت و تنظيم مبايعه نامه‌ها در دفاتر املاك همانند اسناد رسمي مي شود و ديگر جاي خدشه‌اي را باقي نمي گذارد

وي درباره اين كه آيا امكان دارد كه دفاتر املاك همانند دفاتر اسناد رسمي زير مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور قرار گيرند با بيان اين كه «اين امر نياز به قانون دارد»، گفت: با قانونگذاري دفاتر املاك همانند دفاتر اسناد رسمي مي‌توانند تابع سازمان ثبت اسناد و املاك كشور شوند و اين امر فايده مفيدتري خواهد داشت و تنظيم مبايعه نامه‌ها در دفاتر املاك همانند اسناد رسمي مي شود و ديگر جاي خدشه‌اي را باقي نمي گذارد.
مسكن

اين وكيل دادگستري درباره‌ي ادغام دفاتر املاك و اسناد رسمي نيز گفت: ادغام اين دفاتر عملي نيست زيرا در عمل تعداد مشاوران املاك بيشتر از تعداد دفاتر اسناد رسمي است و اگر هم اين دفاتر به صورت قانوني با هم ادغام شوند، اشكالي ندارد.

اين حقوقدان هم‌چنين درباره‌ي حق كميسيوني كه دفاتر املاك از طرفين معامله خود دريافت مي كنند، اظهار كرد: از نظر عرفي ميزان حق كميسيون يك درصد است ولي در بسياري از موارد مشاوران دفاتر املاك بيشتر از يك درصد را به عنوان حق كميسيون از طرفين معامله دريافت مي كنند.

وي با بيان اين كه همانطور كه در كشورهاي خارجي كلاس هاي آموزشي براي مشاوران املاك در نظر گرفته شده است، بايد در ايران هم كلاس هاي آموزشي براي مشاوران دفاتر املاك در نظر گرفته شود، خاطرنشان كرد: بايد فعاليت مشاوران دفاتر املاك بر مبناي ضوابط دقيق و قانوني باشد و براي مشاوران املاكي كه مرتكب تخلفي مي شوند مجازات سنگين در نظر گرفته شود تا مشاوران دفاتر املاك از حدود و حيطه اختيارات خود خارج نشوند.